Data Science für bessere Mietspiegel und Wohnlagen

Im Juli 2022 trat die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern wurde damit ein Mietspiegel ab 2023 zur Pflicht. Egal ob es sich dabei um einen sogenannten allgemeinen oder qualifizierten Mietspiegel handelt, sie alle sollen auf Basis wissenschaftlicher Standards beruhen, rechtssicherer und zuverlässiger werden.

Davon betroffen sind in Deutschland immerhin 193 Städte. Entscheidet sich eine Stadt für den qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist zur Erstellung bis zum 1.1.2024 (siehe auch Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts tritt in Kraft | Immobilien | Haufe). Gemeinsam mit dem infas Institut und der Fakultät für Mathematik, Computer Science & Statistik der LMU in München unter Leitung von Prof. Göran Kauermann bietet infas 360 nun diese wissenschaftlichen Standards für Mietspiegel und Wohnlagen, um den juristischen Anforderungen maximal gerecht zu werden.

Qualifizierter Mietspiegel

Der qualifizierte Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen, damit dieser die aktuell ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergibt (siehe dazu auch § 558c BGB – Mietspiegel; Verordnungsermächtigung – dejure.org)

In dem wissenschaftlichen Konsortium unter Leistung des infas Instituts wird eine optimierte, datengetriebene Stichprobenziehung und Erhebung der Daten (Befragung) auf Basis der CASA Gebäudedatenbank von infas 360 garantiert. Die statistischen Auswertungen und wissenschaftliche Projektbegleitung durch Prof. Göran Kauermann setzen dabei auf die notwendigen Standards.

Wohnlage

Je besser die Wohnlage, desto höher fällt der Zuschlag auf die Basismiete in Euro pro Monat und m² Wohnfläche aus. Grundlage dafür ist die Auswertung eines adressgenauen Lagewertes auf Basis aller Wohngebäude aus der katastergenauen
CASA Gebäudedatenbank sowie deren Lage im jeweiligen amtlichen Siedlungsblock und entsprechende Umgebungsfaktoren. Letztere werden wie nachfolgend beschrieben anhand objektiver Geoinformationen festgelegt. Der daraus resultierende Wohnlagenwert kann exakt nominal pro Block oder in 4 oder 5 Klassenkategorien (z.B. sehr einfach bis sehr gut oder Lagen A-E) bestimmt und in einer ebenfalls daraus resultierenden Wohnlagenkarte dargestellt werden (siehe Beispiel).

Die nachfolgend einfließenden Geoinformationen bilden den Wohnlagenwert nach den Kategorien

• Infrastruktur
  – Nah-/Grundversorgung
  – Apotheken
  – Ärzte
  – Supermärkte
  – ÖPNV
  – Schulen und KITAs
• Stadtgrün
  – Parklage, Nähe zum Park
  – Nähe zum Wasser
  – Nähe zur Naherholung
• Straßentyp (Hauptverkehrsstr., Fußgängerzone etc.)
• Blocktyp
  – Wohn-/Misch-/Gewerbegebiet
  – Bebauungsdichte
  – Bebauungsstruktur
  – Lage zum nächsten Gewerbegebiet
• Wertschätzung
  – Bodenrichtwert
• Belastung
  – Lärmbelastung (Bahn, Straße, 24h/Nacht)
• Zentralität (Central Street Index)
  – Nähe zum Subzentrum

Jedes Einzelmerkmal errechnet sich als Distanz- und Dichtemodell für jede Adresse und beinhaltet geoanalytisch unterschiedliche Abfragen.

Kontakt

Sie haben Fragen zum qualifizierten Mietspiegel, Wohnlage oder dem allgemeinen Vorgehen? Dann kontaktieren Sie unser Consulting-Team unter consulting@infas360.de