Vom Einfluss der Wohnlage auf den Mietspiegel

Mit der Reform des Mietspiegelrechts seit Juli 2022 ist die Erstellung eines Mietspiegels für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnenden verpflichtend. Zur Kalkulation eines Mietspiegels nach wissenschaftlichen Standards sind Daten zur Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage der Gebäude einzubeziehen. Was bei der Wohnlage aber viele nicht wissen: Sie muss als unabhängiges, objektives Kriterium einfließen und kann datenbasiert vollautomatisch berechnet werden.

Mit präzisen Geodaten zur objektiven Wohnlage

Die Wohnlage bezieht sich auf den Standort einer Immobilie und den damit verbundenen Umfeldinformationen. Eine gute Wohnlage kann beispielsweise die Mietnachfrage steigern und damit auch die Mietpreise erhöhen. Zur Berechnung eines adressgenauen Wohnlagemerkmals werden u.a. ortsabhängige

• Bebauungs- und Verkehrsdichten,
• Bodenrichtwerte,
• Lärmimmissionen,
• Bevölkerungsdichten und umgebende Nutzung inkl.
• Grünflächen und Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen usw.)

mit einbezogen, welche die Attraktivität der jeweiligen Wohnadresse beeinflussen.

Die Bedeutung der Wohnlage

Generell bedient die Wohnlage verschiedene Anwendungsmöglichkeiten. Dazu zählen unter anderem die Mietspiegelberechnung, Grundstücksbewertungen, Stadtplanung (Ableitung von Soll-Wohnlagebewertungen (Neubau), Verbesserung von Wohnlagequalität (Bestand)), Nachfolgeregelung für die Ermittlung des Einheitswerts zur Ermittlung der Grundsteuer, sowie in der Immobilienwirtschaft zur Finanzierung, Bildung  von Preiskategorien, Risikoeinschätzung hinsichtlich Wiederverkäuflichkeit für Banken und Immobilienobjekt-Rating.

Nutzung zur Mietspiegelberechnungen

Der Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument zur Festlegung angemessener Mieten. Er gibt Auskunft über die durchschnittlichen Mietpreise in einer bestimmten Region. Bei der Erstellung eines Mietspiegels werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter wie oben bereits beschrieben auch die Wohnlage.

In der Regel werden Wohnlagen in verschiedene Kategorien eingeteilt, die eine Bewertung enthalten, z.B. „sehr gute Lage“, „gute Lage“, „durchschnittliche Lage“ und so weiter. Diese Einteilung dient dazu, Unterschiede in der Attraktivität der Wohngegenden zu berücksichtigen und Mietpreise entsprechend anzupassen.

Feinräumige Daten für jede Stadt 

Die Daten der CASA Gebäudedatenbank liefern objektive Informationen über verschiedene Aspekte einer Wohngegend. Sie ermöglichen eine fundierte und transparente Bewertung auf Adressebene und tragen zur Vermeidung von subjektiven Einschätzungen bei. Die so berechneten Werte bieten auf Basis verlässliche Ergebnisse bei der Berechnung von Wohnlage. Sie ermöglichen es, eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen und tragen zur Transparenz und Fairness bei der Bestimmung angemessener Mietpreise und Immobilienwerte bei.